送交者: Europeanese 于 2005-2-01, 15:52:37:
央行升息震动天下，上海楼市何去何从
──从战略大格局看上海房市之乱云飞渡（上）
－黄光锐－
２００４年１０月２８日晚，中国人民银行宣布上调存贷款利率２７个基准点
。央行简短的声明一发表，立即在全球引起了巨大的反响。高居不下的油价迅即走
低，铁矿石、有色金属、木材、废钢等原材料商品的期货价格更是一起大跌；堪称
世界金融市场标杆的美国国债应声下挫，三年来节节下滑的美元汇率掉头回升。尽
管是在美国大选的冲刺阶段，美国政府和新闻界还是迅速作出了反应。一向鼓励“
弱美元”的美国财政部长斯诺专门发表讲话，呼吁投资者保持冷静；《华盛顿邮报
》和《纽约时报》均就中国加息发表专题报导，权威的英国《金融时报》更以《中
国升息震动全球市场》的通栏大标题发了特别报导，给予中国官方声明的待遇实属
“盛况空前”。
在国内，央行加息一宣布，知名经济学家们一片欢欣鼓舞。社科院金融研究所
金融发展室主任易宪容先生兴奋的评价道：“虽然这次加息的幅度不大，但这是中
国历史的一大转折，是中国政府宏观调控由行政手段向市场手段迈进的相当重要的
一步。”樊纲、曹凤岐、张卫星等专家一致认同央行加息的决定，但都和易宪容一
样，加上了一句“这事早就该做了！”时刻关注中国经济的国际金融巨头们也不甘
落后，摩根斯坦利集团首席经济学家罗奇和首席亚太经济学家谢国忠、瑞士信贷第
一波士顿集团首席亚太经济学家陶冬、高盛集团首席中国经济学家梁红都在第一时
间发表了分析报告，赞赏央行加息，并预测中国的加息周期刚刚开始，利率还将发
生进一步的攀升。
一纸声明震撼七大洲，周小川的权势在历届央行行长中堪称空前。此次升息一
举奠定了大国央行一言九鼎的权威，使成立几十年之久的中国人民银行第一次成了
真正的中央银行。从今以后，“不说则已，一说惊人”的评价不再仅仅适用于美国
联邦储备局主席格林斯潘，全世界的投资者在盯着格林斯潘的同时，也必须时刻留
意大洋彼岸的周小川。随着中国经济实力的日益强大，周小川和他的继任者们讲话
将会越来越少，但份量却会越来越重。
而此时此刻，要找一个受周小川的声明影响最大的地方，那毫无疑问是上海，
更准确的说是上海的房市。
上海房市乱云飞渡
对于在大上海生活工作的两千多万人来说，没有什么话题比楼市房价更紧贴他
们的生活；对于激烈争论中国发展前景的专家学者们来说，上海房市乃是衡量中国
经济的一大指标；对于那些以上海为契入点想在中国大陆圆淘金梦的港台欧美日加
新韩投资者来说，上海地产的价值直接关系到他们的收益。何况，上海房市一涨一
落，整个长江三角洲乃至全国都会为之震动，可谓牵一发而动全身。说上亿双眼睛
在盯着上海房市的走势，本人不以为过。
自邓公九二南巡以来，上海的发展可谓一日千里，短短十年下来便已是名动天
下的国际大都市。而上海房价涨幅之高速度之快就更是令人瞠目结舌，过去的三年
里上海的楼市上涨只能用“井喷式”来形容。内环线六七千元一平米的房子原本比
比皆是，一两年内就统统过万，临郊地带的房价也跟带着大幅上涨，房产中介从无
到有，短期内就扩展成了十万大军。然而进入２００４年夏秋之交，上海房市的形
势却异乎寻常的微妙起来，这楼市是还会继续大涨呢，还是已经到了拐点？围绕这
个话题，论者众说纷纭，听者莫衷是一。反正是谁说的都好像有些理，可结论却全
不一样。就好比一群大夫来诊脉，这个说不相干那个说怕冬至，这个说得补阳那个
说得清火，总之是没个准话，越听越没了主意。整整一个秋天，房地产开发商、中
介公司、炒房者还有购房者，个个都能感觉到充斥上海房市的诡诞气氛。
房市走向不清，这本身倒也并非奇事。房市也是投资市场，必然有涨有落，看
看纽约东京香港就不难知道。可上海房市的奇特之处在于房市结构与国际上的通行
惯例完全不符。首先，房价和租价差额巨大且走向完全相反。上海房屋售价持续高
企的同时，房租却在连连下跌，一套市价五六十万的房子月租金不过两三千元，成
了全球房市独一无二的特例。其次是高得离谱的空置率，《纽约时报》不久前即指
出“在上海大约有六分之一的高级住宅是没人住的”。颇具讽刺意味的是，国际通
行的空置率是以全部空置房屋面积除以总房屋面积；而中国建设部的空置率计算却
是以“累计的商品房空置面积除以近三年商品房竣工面积之和”，而“商品房空置
”的标准竟然是“竣工一年以内的住房作为待销住房，竣工一年以上三年以内的商
品房作为滞销商品房，竣工三年以上的住房作为空置积压房！”换句话说，一栋房
子得整整三年卖不出去，才能作为“空置积压房”被计入建设部的空置率。第三个
现象是相当高比例的买房者不是上海本地人。投入上海房市的资金来源大头一是境
外，这些买主手持美元，一出机场就四处看房；二是国内的“大款一族”，他们的
钞票从全国各地流入上海，相当一大部份投资在房地产上；三是在上海工作的高收
入的“白领一族”，他们或是住着公司出钱购买的豪华套房，或是倚仗丰厚的年薪
圆自己的房子梦。据上海市有关部门统计，“正宗上海人”所占的购房比例仅略高
于三分之一，而且其中相当一部份是拆迁安置房。总而言之，买房者多来自外地，
租售价走势倒挂，且隐蔽的空置率和房价一同高企，乃是上海房市最重要的三大特
点。
“不畏浮云遮望眼，只缘身在最高层”
笔者看来，对上海房市的预期成了如今这个“乱云飞渡”的局面，其核心就在
于太多人以街头巷尾的交头接耳作为决策依据，完全没有对房市赖以依托的大形势
进行系统而理性的分析，当然也就无法抓住根本之处，从而陷入人云亦云举止失措
的困境。其实，只要摸清上海房市的来龙去脉，紧扣其三个主要特点，结合中国的
经济政策与安全环境认真思考一番，看准上海房市的走向易如反掌。古人云“不畏
浮云遮望眼，只缘身在最高层”，良有以也。
上海房市大涨三年，归根结底是一连串大环境因素的层层加码连环推动造成的
。这些因素首推中国严重的“负利率”金融环境，其次是２００１年底中国加入世
界贸易组织（ＷＴＯ）后境外资本掀起的投资狂潮，再加上与房地产业密切相关的
既得利益集团推波助澜，裹挟着心慌意乱和发财心切的中小投资者群起跟风，房价
焉有不狂涨之理？！然则，有道是“成也萧何，败也萧何”，同样的因素能在短期
内把房价高高抬起，就能在短期内把房价重重摔落。明白了上海的房价是怎么涨的
，就能知道上海的房价会是怎么跌的。
此次升息之前，中国已有九年没有上调过贷款利率，近十一年没有上调过存款
利率，极低的利率水平与高速的经济增长严重背离。按照官方的ＣＰＩ（１），中
国的实际利率已连续九个月为负；若把住房、装修、汽车、旅游、电信等领域的价
格上涨计算在内，负利率运行少说已经存在好几年了。高企的负利率在严重打击居
民储蓄意愿的同时，大大降低了房地产商的融资成本，使房地产业成了无本万利的
行当──在通货膨胀率与贷款利率相差无几甚至比贷款利率还高的情况下，善于打
通各路关系的房地产商只要能拿到贷款，经营就是零成本，何乐不为？在“贴现贷
款”的大环境下，房地产岂能不一哄而上？房地产投资过热，就必然拉紧钢材、水
泥以及有色金属等建材商品的供应，跟着又带动一批高能耗项目上马，导致煤炭电
力运输全线吃紧，一连串的价格上涨就这么产生了。原材料价格上扬又反过来推动
房价进一步高企，并在消费者当中造成“抢房”的恐慌心理。而负利率的存在又恰
恰正好降低了贷款购房的门槛，推动了住房消费信贷的急剧扩张。表面上看，贷款
购房是从负利率中获益的行为，然而目前房价攀高，财富便又通过高房价流入房地
产商之手。从这连成一串的循环中不难看出，负利率的存在乃是房地产暴富的根源
，也是房价节节高涨的基础之所在。此次央行升息之前，房地产大腕反对加息的声
音到了歇斯底里的地步，也就是毫不令人奇怪的事情了。
负利率的存在给房价狂涨提供了肥沃的土壤，然若没有第一笔启动资金，房市
高企仍然是可望不可及。回想一下１９９９年通缩严重市场疲软的状况吧，那时节
又有谁炒得起房呢？２００１年１２月，中国经过十五年的艰苦努力终于加入了世
界贸易组织（ＷＴＯ），并顺利拿到了美国的永久性最惠国待遇（ＰＮＴＲ），一
轮规模惊人的投资中国狂潮由此掀起。仅２００２年一年，跨国公司就在中国砸下
了５３７亿美元，２００３年又投进来５３０亿，使中国取代了美国成为全球接受
外国直接投资最多的国家。一时间，长三角珠三角到处都是新开的三资企业，大上
海满眼都是外企总部和大广告牌。按照中国政府的规定，这些入境的外币必须兑成
人民币使用。如此一来，大举进入的国际资本立即转成人民币投放市场，凭空“替
”中国多印了上万亿的“大团结”，使中国的货币供应量完全失控。从２００２年
起，货币供应增长率一直保持在两位数，对人民币汇率构成了巨大的压力。日益强
烈的人民币升值预期不可避免的吸引了国际上游走的热钱流入。这些炒家把美元拿
到中国兑换成人民币投资，等人民币升值后再以高价兑回美元。由于中国股市近年
来一直陷于低迷，这些热钱相当集中的投资于房市，赌的就是在房价升至顶点人民
币又升值时脱手回兑，从中牟取暴利。
众所周知，利率政策和货币政策与财政政策并行，构成经济宏观调控的三大杠
杆。实际利率长期为负，货币供应又被外资打高，造成中国经济的利率机制和货币
机制完全失效。经济调控的主要手段三去其二，中央政府对经济发展的失控到了什
么程度可想而知！从１９９９年到２００３年，短短几年时间中国经济就从严重的
通货紧缩转变为严重的通货膨胀，这决不是一个发育正常的市场经济体能出现的情
况。中国经济发展失控造成的巨大风险高度集中的积累在房地产市场上，象利剑一
样高悬在造房炒房买房卖房者的头顶，随时可能落下来。十步之内，即有太阿，万
千国人何其盲乎！
国内的超低利率提供了发育基础，海外炒家的热钱提供了启动资金，房市在里
应外合之下开始上涨。这时，倘若没有后续资金的及时跟进和市政当局提供便利，
房价还是无法大涨特涨。就在这当口，最可恶也最可恨的第三股势力出现了，这就
是极力推动房市攀高的地方官僚们。负利率存在的受益者并不仅限于房地产商，为
数众多的地方官对超低利率同样是情有独钟。如果不是能方便的从银行搞到大量贷
款，以普遍入不敷出的地方财政，全国各地又怎么可能冒出来那么多领导工程、形
像工程和政绩工程？中央三令五申控制经济过热，可地方官们就是热衷于搞开发区
建立交桥上钢铁厂，有的省市县公然顶风上大项目，俨然成了针插不进水泼不进的
独立王国。出现这种局面原因何在？就在于其中有巨大的利益驱动。一方面，经济
搞上去没有ＧＤＰ增长了多少直接关系到地方官的前途，银行的烂摊子却不需要他
们去收拾，老百姓的存款更不需要他们去负责；另一方面，就是切身的“经济需要
”--在法令森严监管严密的发达国家，大工程里尚且还有固定的捐客收入；在贪污
腐败层出不穷的转型经济当中，老爷子给文件画圈大公子开帐户收钱更早成尽人皆
知的秘密了。按照１９９４年确立的分税制，房产税属于地方官掌握的那一块财政
，房价越高地方官的财权越大；至于“三年清知县，十万雪花银”那一头，全国上
下有几个地方官敢拍着胸脯站出来向全国人民宣誓“我从来没有拿一元钱的贿赂，
我的家人也从来没有一个参与炒房炒地的”？有了“县太爷”的撑腰，房地产商哄
抬房价更加肆无忌惮，海外炒家的大笔游资顺利进出国门，国内的大款们也纷纷进
场搞起房地产投机，围绕房市的赌局越做越大。
一个钱字，把地方官僚、房地产商、海外炒家和大款投机商紧紧拴在了一起，
并沿着他们庞大的社会关系网四处泛滥，形成盘根交错的既得利益集团。上至部委
高官下至小报记者，有多少人在利益驱动的魔棒下起舞。就以建设部公布的房屋空
置率为例：鉴于房市大涨到现在总共也不过三年，空置率计算的三年滞后足以使建
设部的房市状况报告形同废纸，毫无价值可言。可是不捅破这一层，就不知有多少
老实人会遭受误导。那些抢房者怎么就不想想，要是房子真的那么供不应求，那你
怎么还能买得到房子呢？如果房价真的还会大涨特涨，那房地产商和投机商又怎么
会急不可待的要把房子卖给你呢？──他们干嘛不等房子排着队都买不到了的时候
卖高价呢？他们从来就没当过慈善家。遗憾的是，就是有那么多人不知道多问几个
为什么，或是利令智昏或是吓得心扑扑直跳，纷纷把辛辛苦苦得来的积蓄投进了房
市。至此，托抬房市的最后一节--－群起跟风的中小投资者--也被接上了房价高企
的列车，楼市上扬的条件全部具备，房市大涨进入全盛时期。
综上所述，三年来房价狂涨，背后的推手乃是房地产商、海外炒家、地方官僚
和大款投机商充份利用中国经济转型时期严重的负利率、被低估的人民币汇率、政
策法规和投资环境不透明、民众普遍缺乏市场经济意识的时机，发动了一场疯狂而
贪婪的圈钱游戏。在这场游戏当中，官商勾结的一方有权有钱又占尽信息优势，而
数量众多的中小炒房者和咬牙买房者却是完全而彻底的被动挨打。说这是既得利益
集团向平民百姓们发动了一场兵不血刃的大规模金融战争，本人不以为过。在这场
劫贫济富的金融战争里，赢家是获取暴利的房地产商、海外炒家、大款投机商和被
他们喂得肠肥脑圆的政府官僚、国有银行负责人以及帮助他们蒙骗中小投资者的那
伙“专家记者”；而最惨的输家就是在房市由涨转跌之前最后一批接盘的冤大头们
。
这里要特别强调两点：第一，在高位上抢房最可怕的风险还不在于房价已被抬
得很高，而在于买房者的花费是没有上限的。和发达国家不同，中国的消费贷款实
行的是浮动利率──在美国买房，３０年房贷的利率就以合同签订的时刻为准，无
论此后美联储怎样改变基准利率都雷打不动；而中国所有的房贷利率都紧盯央行的
基准利率，央行加息很快就会导致房贷月供的上涨。今后３０年里央行基准利率的
起伏谁都无法准确预测，但央行这一轮升息的底线却是很清楚的──在城乡居民储
蓄增幅连连下滑，全国储蓄存款活期比重已超过一半的情况下，央行无论如何也要
把实际利率提到零点以上。否则一旦发生大面积存款挤兑，坏帐累累问题成堆的四
大国有银行就会面临灭顶之灾，甚至可能引发大规模的社会动荡──而要消除高企
的负利率，央行的加息幅度不可能低于两到三个百分点。换算到买房者头上，这意
味着一个原来供房占月收入５０％的家庭转眼之间就会发现房贷月供要占到收入的
７０％以上。可以想象一下，原本就为了抢房而捉襟见肘，到头来房价不断缩水，
月供却越来越高，落入陷阱的抢房者会陷入怎样的财政困境和焦虑心态！无怪乎有
专家警告，盲目跟风抢房将导致中国在今明两年出现大量负资产家庭。
更重要的是，房市由涨转跌的拐点是一定会来的，而且一来就是自由落体式的
暴跌──不把跟风的中小投资者最大限度的榨干，房市大鳄们就不能最大限度的获
取暴利；而一旦跟风的中小投资者尽数被套入房市高位，房市大鳄们就会在短期内
集中抛盘，在高位上把房产出手。到了那时，房市上的抛盘和接盘将呈一边倒之势
---已经被套牢得结结实实的中小投资者不用说是根本拿不出钱来接盘的，而房地产
商、海外炒家、地方官僚和大款投机商们早已把手中的巨款换成美钞黄金，跑到美
国加拿大欧洲澳大利亚新西兰舒舒服服的享受青山绿水沙滩阳光和发达国家优厚的
社会福利去了--房市跌成什么样子已经和他们毫无关系了，炒高房市只是他们捞钱
敛财的手段，决不是他们的目的。
在这里特别值得一提的是三年前启动房市上涨时起到关键作用的“台湾购房团
”。这些台湾投资客在上海房市里具有非常特殊的地位，直到最近仍然不时传出“
台湾购房团上海淘房”的新闻，被他们看好的大都是上海市中心和次中心区域均价
１万多元总价在１５０万到２００万元之间的优质楼盘。在本地购买力不足的情况
下，来自台湾的资金成为上海房市的一大支柱，对上海高中价位楼盘的稳定至关重
要。
一面是大笔资金从台湾流入上海，集中投资到房市上；一面是陈水扁李登辉的
台独叫嚣愈演愈烈，台海局势日益紧张。２００４年１１月１７日，国务院台湾事
务办公室发表声明，指出陈水扁推动所谓“宪政改造”的真正目的是谋求把台湾从
中国分割出去，“如果陈水扁胆敢借此制造台独重大事变，我们将不惜一切代价，
坚决彻底的粉碎台独分裂图谋”。２００４年１１月２０日，胡锦涛主席在会见布
什总统时当面严厉警告：台独将断送台海和平，并将严重破坏亚太地区的稳定和繁
荣。胡锦涛指出，当前台海局势复杂敏感。台湾当局仍然顽固坚持“台湾是一个主
权国家”的分裂立场，拒不承认体现一个中国原则的“九二共识”，正谋求通过所
谓“宪政改造”搞“法理台独”，企图把台湾从中国分割出去。维护国家的主权和
领土完整是中国的核心利益。中国政府绝不容许台独，绝不允许任何人把台湾从中
国分割出去。
“台湾是主权独立的国家，需要一部合身合用合时的台湾新宪法”、“任内一
定要推出一部新宪，让台湾做正常的国家”、“中国是另外一国，不是本国是敌国
”，这些都是陈水扁的原话，可见其气焰之嚣张。一面是台湾当局大肆推行“去中
国化”，“台湾正名运动”一浪高过一浪；一面是成群结队的台湾投资客大摇大摆
开进上海，买下一座座上海市民买不到买不起的大房子好房子。这难道不是很不正
常的吗？为什么台湾人的胆子就有这么大？为什么“台湾购房团”就一点也不怕两
岸关系爆发危机会威胁到他们的投资安全呢？
笔者不由得想起陈水扁上台后，有一位署名为“国立台湾大学国家发展研究所
博士候选人曾建元”的神秘人物接连撰写长文，为台湾的“大陆政策”出谋划策。
在２００１年的一篇文章里，这位曾建元先生对大陆海协会会长汪道涵的秘书，带
头呼吁“大陆对台应有新思维”的上海东亚研究所所长章念驰大加赞誉。文中提到
章念驰“身兼多项职务，除东亚所所长外，亦兼任上海台湾研究所副所长、上海台
湾研究会副秘书长、上海市政协委员”，还特别强调“上海东亚所和台研所都是上
海地方当局所属的智囊机构”，言外之意显然是说章念驰先生在上海是“有影响有
背景的人物”。文章称赞章念驰提出“现在并不存在统一的条件”、“在统一的条
件未成熟之前为统一而统一会带来两岸人民更多的不适应和灾难”的主张反映了“
上海人才荟萃，故能睥睨天下、纵横天下”。曾建元先生看到“上海的台湾观点自
成所谓的海派，而与京派有所龃龉。在对台问题上京派姿态普遍强硬，海派则务实
温和，唐树备和汪道涵便是明显的对照”。文章结尾公然以露骨的台独口吻提出“
在上海带领社会主义中国向世界雁行的当前，我国如何与上海加强经贸与文化方面
的合作，最重要的是如何创造两地共同的政经利益，进而影响北京，削弱其犯台的
动机，这恐怕才是保卫台湾自身安定与和平繁荣的坚强堡垒。”这是明目张胆的要
在上海培养一支和台独势力同呼吸共命运从内部阻挠破坏祖国统一大业的第五纵队
！能想出如此阴毒的手段，曾建元先生称得上是台独势力出色的师爷、参谋。
曾建元先生是台湾人，选择了支持台独，自然要站在台独势力的立场上寻找大
陆这边的缝隙、弱点。而章念驰先生身为中华人民共和国公民，在重大原则问题上
放出如此言行，应该算什么呢？也许还不能算是通敌卖国，总归不过说说而已嘛，
影响不了大局。不过离在祖国统一大业当中站到错误的那一边，章念驰已经是没多
远了──大概还有三十公里，相当危险。而更重要的问题是，章念驰的主张在多大
程度上代表着上海某些人内心深处的真实想法？那些天天盼着“台湾购房团”来托
盘的房地产商和投机商们，那些把“台湾购房团”当上宾款待的地方官员们，以及
一些“手腕通天”的“神秘人物”，有没有象曾建元所设计的那样，为了私利而运
用关系网，千方百计的谋求影响最高当局的对台政策呢？这难道不是一个值得仔细
审查的问题吗？而陈水扁二度当选之后越来越猖狂的台独分裂行径，已经使“北京
的对台政策全面为强硬派所掌控”。一旦台湾海峡进入军事对峙，甚至爆发武装冲
突，“台湾购房团”势必急速抛售楼盘撤回资金，把兑换出来的美元大量汇往海外
。这难道不是深蕴在上海房市高位运行之中的政治风险吗？
注：（１）ＣＰＩ──Ｃｏｎｓｕｍｅｒ Ｐｒｉｃｅ Ｉｎｄｅｘ，消费价格指
数，即市场上核心商品的通货膨胀率。如易宪容先生指出，中国的ＣＰＩ商品权重
是二十多年前制定的，买房、买车、装修、旅游、电话等都不包括在ＣＰＩ之内，
根本反映不出消费品大为丰富之后新时期中国经济的真实状况。其实中国真实的通
货膨胀率早已是两位数了。
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中央政府强力介入，金融大战行将收场
－－从战略大格局看上海房市之乱云飞渡（下）
－黄光锐－
可以想象，被戳穿了真相的奸商贪官们一定会恼羞成怒，出钱雇用一群买办文
人对本文百般攻击，声嘶力竭的维持房市只会上涨不会下跌的假象，蒙骗那些无知
幼稚的老百姓继续把血汗钱送入他们的腰包。然而他们也只能做这么多了。他们捞
得够意思了，他们的好日子也到头了。央行升息，标志着中华人民共和国中央政府
终于把强大的政权力量投入了这场围绕房价涨落展开的金融大战。在中国，权力就
是一切。当政治要说话的时候，无论是谁无论是什么统统都得乖乖的服从和让路。
央行升息是２００４年９月胡锦涛全面掌握党政军最高权力之后，中国政府做
出的第一个重大决策。可以毫不夸张的说，在２００４年的中国，全国上下的房地
产商都拼命反对央行加息，全国上下的银行关系户都拼命反对央行加息，全国上下
的地方官也都拼命反对央行加息，可是央行还是加息了。原因何在？就在于说到底
，央行升息不是由周小川定夺的经济决策，而是中南海最高当局的政治决断。
当前压倒一切的是为金融体制改革保驾护航
正如２００４年１２月５日的人民日报社论所指出的：中国的发展正处在工业
化、城镇化、市场化、国际化程度不断提高的关键阶段，无论消除当前经济运行中
的不健康不稳定因素，还是解决经济社会发展中的深层次矛盾，都必须用科学发展
观统领全局，克服片面追求数量和速度的倾向，真正把经济工作的重点转到提高经
济增长的质量和效益上来。明眼人都很清楚，中国这个规模巨大的经济体经过二十
多年的快速发展，成绩斐然，问题也是多多。分析比较起来，劳动密集型产业和“
新经济”是中国经济的最强项；而中国经济最薄弱的环节一个是农业，另一个就是
金融业。当初中国加入世界贸易组织的时候，徐滇庆教授就警告说，中国经济如果
因为入世的冲击而出问题，那肯定不是出在制造业，而一定是在金融业这个国民经
济的心脏地带。
金融体制改革之初，中国国有银行的不良贷款与ＧＤＰ比率达到２６％－２７
％。如果再加上从银行剥离到资产管理公司的１４００亿元资产，坏账总额高达Ｇ
ＤＰ的４０％。对任何一个国家，如此之高的坏帐率都称得上触目惊心。一方面是
如此之高的坏账率，一方面却是利率一降再降的贷款仍然大量投放到无力还贷的老
牌国有企业和毫无还款指望的政绩工程、形像工程、拍脑袋工程当中。按照入世协
定，中国银行业将于２００６年全面开放。届时问题成堆的四大国有银行能顶得住
国际金融资本的狂轰滥炸吗？这是吃喝成风的国有银行官员们都不敢再回避的问题
了。过去几年里，国有银行为了能上市筹集资金来“冲出重围”，全力压低坏帐率
。但坏帐率的下降却主要是靠增发贷款拔高计算坏帐率的分母来实现的。随着房市
的快速上涨，大量发放房贷已成为银行扩大流量压低坏帐率立竿见影的手段。在帐
面上坏帐率是降下来了，但住房贷款在本质上是以房屋为抵押品的抵押贷款，房地
产泡沫的急速膨胀使银行的风险越来越大。
如此豪赌之下，房地产泡沫一旦破裂，银行就会陷入雪上加霜的困境。当年的
香港也曾是房价连连高企，市民们把赌注押在虚无缥缈的预期上，一个劲投资置房
。到头来，先是房租一路下滑，接着香港房价就从１９９７年的最高峰雪崩式下跌
，几年下来跌幅已高达６５％。房市崩溃的结果，港人财富“蒸发”了２万２千亿
，平均每个业主损失２６７万港币，负资产人数多达１７万。当年争抢着发放房贷
的各家银行捧着一大堆被房主弃之不要的“跳水楼盘”欲哭无泪，带头炒作房市的
投机商们却赚得满嘴流油，开始蠢蠢欲动的寻找下一个目标。在金融业高度发达银
行比米铺还多的香港，房地产泡沫破裂尚且造成了这么严重的后果；倘若听任堆积
了大量坏帐的四大国有银行在房市狂涨的旋涡中越陷越深，房地产泡沫一破裂就是
骇人听闻的金融大灾难。本已坏帐累累的国有银行再遭此一变，又如何能承受得了
外资银行一记致命重拳的狠击？中国金融体系的独立自主又如何能得到保证？何况
，目前四大国有银行仍然占据着中国城乡居民储蓄的半壁江山，只要其中有一家爆
发危机，就会导致储户对所有的银行全部丧失信心。倘若由此引发一场挤兑大狂潮
，其严重后果恐怕要让１９２９年１０月的美国华尔街大崩盘相形见拙！
总而言之一句话，当前中国经济政策压倒一切的任务就是为金融体制改革保驾
护航，不管是什么利益集团的私利都必须无条件服从这个大局。能否做到这一点，
说得严厉一些，是在政治上有没有站错队的问题，是在关键时刻能不能和中央保持
一致的问题。难道房地产商、地方官僚和大款投机商们不明白确保金融改革成功这
个大局比他们捞多少钱重要千万倍吗？如果他们就是搞不明白，或者是根本就不想
明白，他们难道不是把自己摆在了国家民族前途命运的对立面，在重大的原则问题
上站到错误的那一边去了吗？！
值得欣慰的是，从金融体系旧秩序中捞取暴利的既得利益集团已经再也不能象
以往那样一手遮天了。他们不能阻挠第一次升息，更无法阻挠金融体制改革的步步
深入。央行升息，改革深化，受益者是广大银行储户，是千千万万平民百姓。在长
达三年的等待之后，中华人民共和国中央政府终于在广大人民群众和既得利益集团
的较量当中坚定而有力的站到了人民群众这一边。在清理整顿银行坏帐，深入改革
金融体系的大背景下，今后几年中国利率水平逐步提升乃是大势所趋。存款利率提
高到了能够吸引储蓄的合理水平，中国的金融秩序就有了逐步理顺的基础；企业需
要承受合理的贷款成本，经济过热就能得到有效抑制，同时也可提供企业上市筹集
资金的动力，从而推动中国股市的逐渐复苏；各家银行能在一碗水端平的市场上进
行有序商业竞争，中国金融体系的运行状况就会逐步得到改善。
从根本上讲，中国金融业的困境源于金融体制改革严重滞后，其出路也在于打
赢金融体制改革的攻坚战，而这场攻坚战的核心就是利率机制的市场化。由于长期
的负利率运行，中国的金融体系被严重扭曲，存款与信贷非但不能成为筹集社会资
金用于建设发展的流通渠道，反而沦为既得利益集团投机倒把劫贫济富的工具，这
决不是一个共产党执政的国家应该发生的事情。此次中央不顾全国上下到处可闻的
“不要加息大合唱”，断然作出提升利率的决定，是从全局和战略的高度出发，启
动利率水平正常化的进程，推进中国金融体制改革的全面深化，确保中国经济的持
续平稳增长。胡锦涛和温家宝作此决断，称得上明锐二字！
目下依然充斥坊间的房市不跌论无非就是那么几个版本，在此列出来一一批判
：
有人说，中国的经济在大发展，上海是中国经济发展的龙头，正在成为世界瞩
目的国际大都市，上海的房价怎么能跌呢？那么请这些人回答，既然如此为何近年
来上海的平均工资却处于停滞甚至下降的状态呢？全世界的国际大都市，如伦敦巴
黎纽约香港东京新加坡，在其经济起飞阶段，随着金融商务航运旅游和高新技术工
业的兴旺，城市居民的平均工资都出现了明显的上涨，甚至是大涨特涨，由此带动
了房地产业的大发展。那些津津乐道上海的房价比纽约低多少的人怎么就不提一提
上海的平均工资是纽约的多少分之一？不提一提华尔街的交易量是上海证券市场的
多少倍？缺乏坚强的实体产业支柱和稳固的居民收入基础，房市就是随时可能崩塌
的空中楼阁。三年前上海的烂尾楼还到处可见，房市还是个百般刺激都没有需求的
市场，以至于上海市政府搞了进沪蓝印户口和减免个人所得税来托市，难道短短三
年后在工资水平不见上涨的情况下房市的真实需求会变得如此旺盛？当然不是，房
价高企的根源是大规模的炒楼，是上篇里已经点明的圈钱游戏、金融战争。进入２
００４年，上海的房价与租金已陷入日益明显的走势倒挂。租金和房价是什么关系
？与红利和股价的关系是类似的－－上市公司的业绩是股价的先行指标。分红不断
下跌股价却仍然上涨是什么？是人为操纵下的垃圾股炒作，从来都是由涨转跌的信
号。
还有人信誓旦旦的说，２００８年北京要开奥运会，２０１０年上海要开世博
会，这个时候房市要是跌了后果不得了，政府一定会想尽办法托市，无论如何也不
会让房价跌下来。那么请这些人回答，１９９６年那次股市大跌和１９９７年香港
房市崩溃之前，你们是不是也这么说的？那时的说法是１９９７年香港要回归十五
大要召开，政府一定会想尽办法托市，无论如何也不会让股市跌下来，也绝对不会
让香港的经济出现一点衰退的迹象。等到股市房市双双崩盘，众多投资者血本无归
的时候，你们又藏到哪去了？你们凭什么让大家不怀疑你们是那些投机商出钱雇来
骗人的“托儿”？或者这些人是指望着世博会吸引大批老外来买房子？可是从小接
受反共教育近年来又浸泡在妖魔化宣传里的洋人真会在中国投资不动产吗？在上海
北京买房的有几个是金发碧眼的外国人房地产商们想必是很清楚的－－在温哥华多
伦多洛杉矶扭约悉尼生活过的人谁不知道来自中国的那帮大款和贪官在国外买了多
少栋大房子？洋人坐在本土就能等着他们一个劲的把巨款送上门，有什么动力跨越
千山万水来中国炒房呢？
还是让我们不带先入为主的看一看世博会的真实影响吧：２０１０年上海世博
会的园区位于外滩上游南浦大桥和卢浦大桥之间的黄浦江两岸，总面积５.２８平方
公里。这里虽与上海城区接壤，却是以老工业区为主，拆迁对象多为旧式厂房和低
矮民房，其中最大的一家就是著名的江南造船厂。按照规划，建设世博会园区将搬
迁大小三百家企事业单位和一万七千户居民，于２００７年建成世博会场地。２０
１０年世博会结束后，再进行二次开发，建成城市滨水特色区、商务区和住宅区。
我们可以看到，世博会的拆迁规模相对于上海房市几百上千套的日交易量，影响是
非常有限的。况且这一万七千户居民大半是那三百家企事业单位的家属楼和集体宿
舍，单是江南造船厂一家就有职工一万两千多人，完全可以通过配套工程来安置。
选择老工业区作场地是世博会规划的高明之处。如此一来，不仅大大降低了旧房拆
迁和土地平整的成本，而且通过世博会把工厂搬到郊区，腾出地方建设地铁、公路
和磁悬浮交汇的市区交通枢纽，使之成为上海的又一个ＣＢＤ，堪称一举数得的漂
亮手段。
不难看出，世博会规划成为现实，关键在于江南造船厂同意整体搬迁。造船厂
配有大量重型机械设备，本来是最怕搬家的。但这次江南造船厂迁址，却有一个非
常现实的原因：黄浦江上修建的南浦大桥和洋浦大桥都位于江南造船厂的下游，象
门神一样锁住了通往长江的水路。如果死守在现址，造出的船稍大一点就会被关在
黄浦江里，连吴淞口都出不去，如何谈得上开辟发展空间？江南造船厂迁往长兴岛
后，将得到８公里长的长江岸线，超过目前上海所有船厂岸线的总和，实可谓“海
阔凭鱼跃”。如此之大的岸线收获，又有一笔市政府的专款填补搬迁费用，何乐不
为？位于浦东的上海船厂也正在迁往崇明岛，同样是这个道理。但这样一来，世博
会园区搬迁对房市的影响就是和通行的舆论完全相反：江南造船厂迁往长兴岛，一
大批员工就得跟着搬到新厂区附近居住，他们原来在上海市区的住房会有一部份或
租或售，对房市构成下行压力。世博会园区划定之后，周边地带的房价并未出现明
显上涨，和这层因素是有密切关系的。认真分析了世博会的整体规划就会明白：２
０１０年上海世博会举行之前，园区建设不会给房市提供什么上涨动力；倒是世博
会结束之后，ＣＢＤ的二次开发可能会成为上海房地产结构调整之后启动的亮点。
用举办世博会制造“上海房价在２０１０年前绝对不会跌”的舆论，不是无知就是
别有用心。
房价不跌论里最可笑也最可恶的一个就是土地涨价论，而这个论调最积极的鼓
吹者就是华远集团总裁任志强。２００４年１０月，这位以“敢言”著称的房地产
老总公开撰文，宣称高昂的土地价格弄得房地产没法做了，土地价格上涨对房市造
成了“破坏性作用”。在此文中，任志强先生再次引用了那个他多次拿出来的“例
证”：“北京的ＣＢＤ土地拍卖中平均每楼面价７０００多元，如房屋销售价格为
每平方米１２０００元，土地价格仍超过了６０％”。这句话说得好啊，好就好在
游戏的全部秘密就在这个“楼面价”上－－土地价格分地面价与楼面价两种计算方
法－－地面价为每平方米土地的单价，即以土地总价除以土地总面积；楼面价为摊
到每平方米建筑面积的地价，即以土地总价除以规划允许的总建筑面积。在监管严
密的成熟经济体，政府批出土地之前都会进行严格的计量测算，并在开发商的楼盘
建成之后进行复核以确保财政收入不被偷漏。对以打通各路关系为看家本事的房地
产商来说，这些规定起了多少作用？地价从卖出到建房被做了多少文章？尊敬的华
远集团总裁敢把他的帐本公开出来，让大家好好见识见识那个超过６０％的土地价
格比例是怎么算出来的吗？楼面价７０００来块用的是多大的建筑面积？销售价格
每平方米１２０００！
涉及到自己的钱袋任老板“敢言”，涉及到别人的权益任老板就更“敢言”了
。此公宣称：“市场中的商品房一定首先是给有房的人或有钱的人盖的，低收入家
庭的住房问题不是靠市场，而是靠政府的社会保障来解决，各国都如此，中国也一
样。因此商品房市场的定位是清楚的。”“如果中国要建立市场经济，请问企业家
投资者要获取高额利润何罪之有。如果房价能被市场所接受，开发商又合法经营，
难道犯了天条吗？”此次央行升息之前，任老板同样也是“敢言”之辈，一而再再
而三的充当“不要加息大合唱”的领班。请问任志强先生，你以为你自己是谁？是
可以凌驾于全体社会成员之上的贵族老爷吗？你有什么权力剥夺平民百姓拥有自己
住房的权利？你有什么权力通过哄抬房价把大量财富搜刮进自己的腰包？你又有什
么权力放肆的攻击中央制定的大政方针？土地政策也好，利率政策也好，都是国家
总体发展战略的组成部份，不是为你任志强服务的。如此明目张胆的挑战中央政府
的权威，该当何罪？为了捞钱敛财疯狂到了不顾一切的程度，任志强先生是不是做
好了充份的思想准备，要当全中国十几亿老百姓的人民公敌？
以上种种舆论造势无不似是而非，没一个经得起推敲的。同样是原材料价格上
涨，为什么车价可以跌，房价却就是不能动，一动就不得了呢？同样是投资市场，
为什么股市可以跌，房市却就是不能动，一动就不得了呢？同样是城市基础设施，
为什么水电煤气的价格都受控制，居民最不可或缺的住房却可以价格飞涨，在宏观
调控的大环境下也不能动，一动就不得了呢？同样是消费市场，为什么房地产业的
地位就可以如此特殊，堂而皇之的挤占了消费者本可用于买时装买汽车看电影下馆
子外出旅游的大笔开销，使众多行业陷入过度竞争，惟独房地产商和投机商们捞取
暴利连破记录？原因没有别的，还是上篇里就已经点破了的：这是一场既得利益集
团劫掠平民百姓的大规模金融战争。以那位“敢言”的任老板为代表的一帮人就是
这场战争的策划者和发动者，理应被戴上战犯的帽子，受到历史的审判。
到了该收摊的时候了
其实，这场金融战争的策划者和发动者又何尝不知道他们的阴谋终有一天会败
露？他们连连释放宣传发动炒作，无非是为了混淆视听，在真相大白之前尽一切可
能多骗一些无知的中小投资者上当，把这些跟风抢房者最大限度的榨干。他们在海
外的窝早就已经营造得舒舒服服的了，在国内他们是能多捞就多捞一笔，实在捞不
了就卷包一走了事。看清楚了房价高企背后金融大战的本质，就能够轻而易举的解
释上海房市的三个主要特点，也就能够清清楚楚的预见这场围绕房市展开的金融大
战将会如何收场。
多米诺骨牌倒下最关键的是第一张，最不引人注目的也是第一张。房产大鳄们
所有的宣传造势全都是为了一个目的：隐蔽的在高位出盘。在１９９９－２０００
年美国股市高峰之际，到处都是一片美国将会继续繁荣永久繁荣美国股市将会继续
上涨永远上涨的声音，可是一个劲鼓励中小散户买买买的大老板ＣＥＯＣＦＯ们却
在抓紧时机一点一点卖出手中的股票，在不推倒价位的前提下悄然平仓。等散户们
终于觉察到市场味道不对，却是为时已晚，投资大鳄们以迅雷不及掩耳之势把股票
尽数抛出，顷刻之间就把众多炒股者打进了十八层地狱。回想那时节，有许多大款
大腕口口声声要学美国这学美国那，如今科技和管理不知学会了多少，这套圈钱游
戏却真是学了个炉火纯青。所不同的是，纽约的股市金融大战是把全世界的钱赚进
美国，而上海的房市金融大战却是把中国老百姓的钱搜刮了转移到国外；另一个不
同就是华尔街的股市圈钱游戏自始至终是一场经济游戏，而上海的房市圈钱游戏却
随时可能受到来自台海的巨大冲击。台湾海峡一旦爆发军事危机，“台湾购房团”
就将在一夜之间从房市的托盘支柱转变成压垮骆驼脊背的稻草，成为又一个“成也
萧何败也萧何”的例证。以目下上海房市的高位运行状态，一旦房价开始下跌，累
积起来的庞大信用透支就会全面反噬，把房市推入成片成串的恐慌性抛盘之中。
过去三年里，房价一路飞涨，造就了一哄而起的跟风炒楼。凑钱交上首付买了
房子，根本就没打算入住，而是指望着过几个月房价涨了，一转手就拿到纯利。可
是随着房价步步高企，完全脱离了工薪阶层支付能力的房市已成为游资充斥的投机
市场，有能力进场的玩家越来越少。随着房价涨幅趋于停滞，进场跟风的接盘者也
越来越难以寻觅了。“中介这里的标价是涨了，可怎么就是找不到买家呢？”这句
话在上海炒家圈子里出现的频率越来越高。高价位上难以脱手，低价位上卖掉又舍
不得，预料之外的“持房待售”每拖一个月就意味着要付出一笔按揭。与其这么白
白损耗下去，不如把房子出租，起码还能收回一笔租金。
２００４年下半年，炒家们相继把房子投入租赁市场，使租房房源在短期内迅
速扩大，但要租房子住的人却并没有相应增多。市场供求关系立即发挥了作用，房
租价格全线下滑。这就是上海房市日益明显的租售价走势倒挂的来源，也是上海房
市隐蔽的空置率高企的反映。房租下跌使房市的投资回报进一步下降，央行升息却
使炒家的按揭月供看涨，再加上本地白领阶层日益浓厚的持币待购心态，众多“持
房待售”者心理压力越来越大，各家房产中介更是度日如年。种种迹象表明，上海
房市已成“上屋抽梯”之势－－上楼容易，等想要下楼，却没楼梯了。上篇当中提
到的冤大头们其实已经产生了，那就是２００４年上半年买进了房子现在却卖不掉
了的炒家们，还有那些把家庭经济绷紧到了极限却没有考虑利率风险和政治风险的
抢房者。
投资市场是一条非常有趣的船，这条船最有意思的地方就在于气盛的时候上去
的人越多越是浮得高，到了挤满的时候就会毫无预兆的开始下沉。这条船一开始沉
得很慢，等到船上的人有所觉察，一窝蜂抢着上救生艇时，这条船就开始急剧下沉
，而且乘客们越是蜂拥出逃，船下沉的速度就越快。到了最后，总会有相当一部份
乘客被无情的沉入海底，再也上不来了。这种“沉船事件”自从有金融市场以来已
经上演过无数次了，可就是有人不长记性。而且无一例外的是，逃不出来的乘客肯
定不是坐头等舱的，但他们的船票却往往是从高价倒卖的黄牛党那里好不容易才买
到手的，整个是自家掘坑自家埋，怨天尤人都找不着地方。事后回头一看清清楚楚
的，可为什么当初偏偏就是认定了那条船绝对不会沉呢？大家都说那是泰坦尼克号
是也。
上海房市就是艘泰坦尼克号。船上得意的乘客们和岸上羡慕的看客们坚信这艘
巨轮是永不沉没的，却没有看到利率攀升和台海危机两座大冰山，更没有注意这条
船没有足够的救生艇。
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